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所長ブログ

《コラム》改正消費税と不動産の賃貸借

◆9月30日までに契約をすればと言うが?
 消費税法においては、不動産の賃貸借契約に基づいて支払を受ける使用料等(家賃)の額を対価とする資産の譲渡等の時期は、当該契約又は慣習によりその支払を受けるべき日となっているため、その支払いを受ける日の税率を適用します。
 しかし、平成25年9月30日までに賃貸借契約を締結し、平成26年4月1日以降引き続きその契約に基づいて資産の貸付を行っている場合で、その契約の内容が次の,泙燭廊△陵弖錣乏催する場合には、経過措置の対象となり、平成26年4月1日以後の期間に対応する賃料であっても税率が5%となります。
 ,修侶戚鵑坊犬觧饂困梁濾佞韻隆間とその期間中の賃貸料の金額が契約で定められており、かつ事業者が事情の変更その他の理由により、その賃貸料の変更を求めることができる旨の定めがないこと。
 △修侶戚鵑坊犬觧饂困梁濾佞韻隆間とその期間中の賃貸料の金額が契約で定められており、かつ契約期間中に当事者の一方または双方がいつでも解約の申入れをすることができる旨の定めのないこと。

◆通常の契約では,皚△盖載されている。
 昨今の賃貸借契約書では、トラブルを避けるために一般的に「賃料が経済事情の変動等により不相当になった場合には、賃貸人は契約期間中であっても賃料の増額ができる。」旨の条項や「中途解約の場合は、3か月前に申し出る」等の条項が設けられています。この条項が両方あれば、要件を満たしません。
 このように、現実的には経過措置の対象となる場合は少ないかもしれませんが、次のような事業者においては、経過措置の適用を受けるため、すでに締結している賃貸借契約の見直しを検討すべきしょう。

◆見直しを検討したほうが良い事業者
・グループ会社内で不動産賃貸借取引がある事業者
・課税売上高が5億円以上の事業者
・病院・薬局など課税売上割合が低く、課税仕入れに係る消費税額が全額控除できない事業者
・消費税の申告をするにあたり、簡易課税制度の適用を受けている会社
・免税業者

《コラム》小規模企業共済 掛金を承継した場合の課税

小規模企業共済制度は、個人事業主や小規模な会社等の役員が事業をやめたり退職等をした場合に、生活の安定や事業の再建を図る資金をあらかじめ準備しておくもので、いわば経営者の退職金制度です。
 この共済制度は昭和40年から存続する制度で、掛金の全額が所得控除の対象となり、もっともオーソドックスな節税商品として多くの事業主の方に利用されています。
                   
◆一時金を受け取る場合
 共済契約者(掛金を負担した人)が亡くなり、遺族が共済金を一時金で受け取る場合、その課税関係はどうなるかです。
 所得税は全額非課税です。一方、相続税法では共済金は死亡退職金として取り扱われ、みなし相続財産として相続税の課税対象となりますが、500万円×法定相続人の金額まで非課税となります。

◆掛金を承継した場合
 なお一時金の請求に代えて、相続人が共済契約者である被相続人の事業を相続し、契約者の掛金及び納付月数の承継通算をすることもできます。
 この場合の課税関係はどうなるかですが、明確な取扱いはありませんでした。この点について、過日、東京国税局より文書回答が公表されました。
 それによると、一時金に関する権利(共済金を請求する権利「受給権」)は、,澆覆形蠡該盪困箸靴徳蠡垣任硫歙蚤仂櫃砲覆襦↓当該受給権は相続税法に規定する退職手当金等に含まれる、0貭蟠盂曄500万円×法定相続人の数)は相続税の課税価格に算入されず非課税財産となる、づ該受給権の評価は、相続開始時に本件一時金の支給を請求した場合に受け取ることができる額というもので、一時金の支給と同様な取扱内容となっています。

◆共済金の受け取り順位
 共済契約者が亡くなった場合の共済受給権の受け取り順位は、一般の相続財産におけるものとは少し異なり、小規模企業共済法で定められていますので、留意が必要です。具体的な受給権の順位は次のようになっています。
 第1順位は配偶者(内縁関係者も含む)で、第2順位以下は共済者が亡くなった当時、共済契約者の収入によって生計を維持していた方で子、父母、孫等と続き、そして次に、共済契約者の収入によって生計を維持していなかった方で子、父母、孫等の順位となっています。

《コラム》パートタイマーと社会保険加入

◆パートで働く場合の収入限度
 パートタイマーで働く妻は夫の被扶養者となっている場合、労働時間や収入を気にかけて扶養の範囲内で働く事を考えている方が多いかもしれません。その年収の限度額は103万円以下の所得税の配偶者控除、130万円未満の健康保険の被扶養者であり、130万円以上になると労働時間も関係ありますが、原則として本人の職場で健康保険と厚生年金に加入する事となります。当然会社も本人も社会保険料を負担する事になります。しかも実質手取りは加入前より減ってしまう場合もあります。

◆会社として良かれと思っても
 企業の中にはパートタイマーの方にもっと能力発揮をしてもらいたい、活躍してもらいたいと労働時間を気にしないで働ける労働環境を作り、保険料分の賃金を上乗せし社会保険加入をさせ、人件費が増える事をマイナスばかりではないと考える企業もあります。ただ、本人からみると130万円を超え、社会保険加入をした時に夫との収入を合算した世帯の手取り収入も考える必要がありそうです。

◆実質収入はどうなるのか
 年収130万円の場合、社会保険料の健康保険料率は標準報酬月額の9.97%(都道府県で異なる)、介護保険料率(40歳以上)は1.55%、厚生年金保険料率16.766%の半分の自己負担額を考えると概算で年186,684円です。
 又、夫の会社が配偶者控除を受けられる妻、又は健康保険の被扶養者である妻に対し、給料で家族手当(会社により異なるが、1万円〜3万円程度が多い)を支給している場合、手当が受けられなくなる事もあります。ですから夫の実質収入減(所得税アップと家族手当の減)があると130万円を少し超えただけでは世帯収入の手取りはかえって減ってしまうかもしれません。

◆130万円の壁を取り払って働くならば
 一概には言えませんがおおよそ年収160万円以上位にはならないと収入面から見て加入のメリットが少ないという事になるでしょう。もちろん色々な考え方がありますのでパートの方を皆同じ扱いにする事はないと思います。会社側にも都合はありますが、パートの方の各々の事情に合わせた働き方をしてもらうと言う事になるでしょう。

《コラム》2世帯住宅に人気

◆評価が8割引の特例を最大活用
 相続の際に土地の評価を8割引にできる「小規模宅地等についての特例」の見直しにより二世帯住宅が注目されています。 「小規模宅地等についての特例」とは、被相続人の居住用・事業用・貸付用などに利用されていた土地について、その評価額の一定割合を減額して課税価格とするものです。たとえば相続税評価額1億円の土地で被相続人の居住用であったものを、配偶者等一定の相続人が相続した場合、課税価格は80%減額され2000万円となります。

◆適用対象の土地面積が拡大
 さらに居住用宅地について、対象面積の上限が今までの240平方メートルから330平方メートルに拡大され、さらに限度面積に満たない部分については、不動産賃貸用の土地(貸付事業用宅地等)からも適用が受けらます。なお、貸付事業用宅地等は、200平方メートルまで50%の減額です。

◆「同居」の概念が変わった完全二世帯住宅でも特例の適用が
 現在、被相続人の自宅の土地に関しては配偶者・同居の親族・生計を同一にする親族・持家のない別居している親族が相続により取得した場合に特例の適用があります。
 しかし内部で行き来のできない二世帯住宅については、それぞれが独立した家屋と見なされ、子どもは小規模宅地等の特例を受ける条件である「同居の親族」には当たらないとされてきました。そのため、特例の適用を受けることができませんでした。(しかし現実には、簡単な壁で仕切り、相続時には壁を壊す等様々な裏ワザが使われ、問題となるケースもありました。)
 今回の改正では、租税特別措置法で明確に同じ建物なら良いと記されております。
 極論すれば、同じマンションの別室でも良いとなりますが、やはりそれは政令でダメと言うことになっております。

◆消費税の税率UPも追い風に
 また平成26年4月からの消費税率のUPもあり、2世帯住宅への駆け込み需要と関心が高まっております。
 これもアベノミクス効果でしょうか?

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